Nachholbedarf bei Social und Governance
Ein Interview des GreenEstateReport mit Jan Eckert über steigende Zinsen, den Inflationsschutz von Immobilien und den Einfluss von Nachhaltigkeitskriterien auf die Immobilienbewertung.
In der ersten Ausgabe des neuen GreenEstateReports beantwortet Jan Eckert, CEO Schweiz und Head of Capital Markets DACH bei JLL, verschiedene Fragen zum aktuellen Marktgeschehen.
Im Zuge international steigender Zinsen ziehen auch die Schweizer Zinsen an. Die Agios werden sich unter diesen Rahmenbedingungen weiter zurückbilden. Jan Eckert fügt aber hinzu, dass wir noch vor sechs Monaten teilweise rekordhohe Agios über 50% des Inventarwertes gesehen haben. Umso wahrscheinlicher waren Korrekturen in einem ungünstigeren Umfeld.
Einige Investoren sind gegenwärtig zurückhaltender und vertagen ihre Entscheidungen. Andere rekalibrieren ihre Gebote in Anbracht der veränderten Zinslandschaft, wollen aber nach wie vor in Immobilien anlegen. Unter erhöhtem Druck stehen Core-Liegenschaften, weil diese sehr sensibel auf Zinsänderungen reagieren. Objekte im «high yield»-Bereich sind davon weniger betroffen. Die Immobiliengewichtung bei Neugeldern von Anlegern mit Versicherungs- und Vorsorgegeldern wird tendenziell geringer ausfallen wie in der letzten Dekade.
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« Die meisten Immobilienklassen verfügen über einen gewissen Inflationsschutz. Das heisst nicht nur die Diskontierungssätze steigen möglicherweise, sondern auch die Mieterträge. Eine Korrektur des Marktwertes wird so abgefedert, oder wird gar vollumfänglich ausgeglichen.»
Investitionsmöglichkeit
Investoren werden sich zukünftig noch stärker mit der Zahlungsfähigkeit der Mieter und der möglichen Überwälzung der Inflation auseinandersetzen, weil dies zu einem wesentlichen Wertparameter geworden ist.
Die Energieeffizienz von Gebäuden lässt sich mittlerweile gut vergleichen. Viele Investoren folgen klaren Zielen im Bereich E und haben ihre CO2-Absenkungspfade definiert. Bei den Dimensionen S und G besteht gemäss Jan Eckert noch ein Nachholbedarf bezüglich der Zieldefinitionen, Messbarkeit und Vergleichbarkeit. Insbesondere im kommerziellen Sektor stossen nachhaltige Flächen auf eine stärkere Nachfrage, daher sind höhere Marktmieten begründbar, oder auch kürzere Absorptionszeiten und geringere Mietzinsausfall-Risiken, was sich auf die Bewertung positiv auswirken kann.
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